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                  在哪買房升值潛力大?我想給剛需和投資一些買房建議

                  2021/11/02

                  房地產市場是復雜的。

                  他的復雜在于,我們國家幅員遼闊,行政區眾多,每個區域和每個區域的實際狀況千差萬別。

                  他的復雜也在于,產品本身具有的投資價值,加上政策市場的變動,讓他在不同的時間周期內有不同的表現。

                  所以,基于以上,跟大家說說我的個人建議。

                  一、先搞清楚你的買房目的

                  在這個龐大的市場里,買房的人大概分幾種。

                  一種是剛需,包括之前沒有房子,需要房子的;或者之前有一套房子,但因為各種原因,需要小面積換大面積,換到更好的地段。這種情況,一般屬于有2套房以內。

                  一種是投資保值,這種情況一般是手上資金比較充裕,或賺錢能力比較強,又沒有好的投資路徑,就干脆買房了。比如很多拆遷戶、高凈值人群等等。

                  還有一種是期望通過買房賺大錢的。這種人特征比較明顯,名下多套房,負債也多到離譜,收入艱難支撐負債,希望靠買房后房價大漲暴擊翻身,賭的性質比較濃。

                  投資保值這部分人群沒什么好說的,畢竟有錢,有資本,可以任性,有的買房也就放在那保值,有的則有很多投資路徑,房產只是一種。所以對房子買不買這個問題我們就不過多討論了。(如果大家有屬于這類的,可以看文章第二趴)

                  這里主要是給剛需和靠買房賺錢的這些人聊聊。

                  首先,對剛需而言。

                  如果大家在近兩年有買房的打算,可以時刻關注一下當地的政策。這些政策包括,銀行利率、首付、購房條件、購房優惠等方面。

                  一是,因為這次突發的疫情,加上經濟上的周期見底,寬松政策會是今年主要趨勢,這些政策是會不同程度的刺激樓市,這時候一些利好會向買房者傾斜。

                  二是,剛需購房,成本是需要大家考慮的很大一部分原因,最省買房成本的方式一定是低首付、低利率,而隨著國內外經濟、政策變動,低首付、低利率并不是一直會有的,如果在能力允許的情況下,可以考慮在首付、利率降低的時候上車。

                  其次,對那些想靠買房賺大錢的人。這幾年請盡量別再增加負債。

                  一是,疫情加經濟周期見底,各種投資品的風險性還比較高,保證充?,F金流很重要,杠桿過高有個風吹草動很可能就功虧一簣,輸的赤裸裸。

                  二是,房價漲幅已經很難向前幾年一樣,動不動就翻倍,一天一個價,人口、購買力、需求空間決定了,未來幾年房價就算上漲,很可能也只是類似爬坡式緩漲,就算有猛漲的個別現象,也只是少數補漲或虛漲,而機會這東西,不是每個人都一定能把握住的。

                  折騰來去的稅費成本算下來,很可能賺的也不多,甚至還可能賠。

                  買房,不同的角色,所處的環境不同,目標不同,會有不同的應對策略。所以,對于想要買房的人而言,明確目的,然后看清形勢,再去采取策略會更好。

                  二、一二三四線購房潛力

                  買房買在哪個城市,也是很值得討論的問題。

                  在此之前,我們需要明白一個道理,沒有人口做依托去談房地產的都是耍流氓。

                  承載房地產的城市,有繁榮也會有沒落。

                  1、一二線保值增值。

                  城市發展正在進入一個新階段。

                  首先,一線城市已經發展成熟并形成一定規模。

                  北上廣深一線城市常住人口已經超過1千萬,大量的人口規模代表著大量的住房需求量,也就表示,在未來很長一段時間內,這些一線城市的房價仍會保持著現在的房價水平,甚至個別城市還會因為本身可供應土地有限,而流入人口激增,造成房價上漲。

                  北上廣保值,深圳增值。

                  其次,二線城市正值成長期。

                  隨著我國發展拐點到來,新的發展戰略規劃制定,二線城市此時恰好在高速成長期。

                  城市規模不斷擴大,人口高速增長(尤其是青壯年人口)。

                  一是,老牌一線城市為解決大城市病問題,在擠壓年輕群體的生存空間,而這些因壓力被迫離開一線城市的青年,大多會選擇二線城市定居。

                  二是,二線城市在近幾年突飛猛進的發展,對周邊地級市、鄉鎮吸引力增強,虹吸效應也使人口規模不斷擴大。

                  隨著正在上升期的二線城市不斷發展壯大,并依靠政策、環境、經濟發展等吸引大批年輕人口,這些城市對住房需求量也會不斷提升。房價也會出現上漲的局面,潛力很大。

                  房價起點低的二線,增值。

                  2、三四線減持。

                  三四線城市數量大并且相對比較復雜,我們只分析普遍性的規律。

                  一二線城市對年輕人口吸引力太大了,造成廣大三四線城市年輕人越來越少。而在早期,福利房、棚改等等政策,又造成了三四線城市人口最不缺房。

                  也就是說三四線剛需少。

                  再加上產業單一、經濟薄弱等等原因,三四線城市吸引不來新的外來住房需求,而沒有市場需求支撐的城市,房產投資是個偽命題。

                  更加不幸的是,前兩年,隨著三四線城市的暴漲,又對開發商造成影響,導致催生了大量庫存。

                  高庫存,低需求,可能會是未來一段時間內三四線城市的現狀。

                  所以,如果要去評估三四線城市樓市的投資價值,對大部分這類城市而言,投資價值都是不大的。

                  總之,買房這件事大家目的不同,站的角度不同,自然看到的問題也不同。如果你是剛需,無論是哪個城市,找個合適的時機,相對成本較低的時候是可以入手的;但如果是投資,并且手中已經有很多套房,不妨小心謹慎一些?,F在的房價上漲空間已經不比十年前了。


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